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內容來自sina新聞

  值得註意的是，有報道稱，在捂盤十餘年後，長江實業才在2008年推出"譽天下"第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊後，和黃直到今年上半年才開始緩慢開工。李嘉誠在多個內地城市的大手筆"套現"的同時推出上述項目，也被疑為"套現落跑"。

  長實與和黃2007年報顯示，長實在全球范圍內共擁有可建樓面面積約2150萬平方米的土地；和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬平方米的土地，絕大部分位於內地。2008年全球金融危機的爆發，對房地產行業造成瞭沖擊，期間，"長和系"加速在內地市場的擴張。長江實業2008年單獨操刀位於北京的純住宅大盤，"長和系"則"逢低買入"土地。

  《每日經濟新聞》記者註意到，在內地土地市場火熱、地王頻出的的當下，李嘉誠的大手筆減持，引起瞭業內的警惕--王石在一周之內接連兩次警告："精明的李嘉誠在賣內地的物業，這是一個信號，小心瞭！"

  "長和系"拿地成本如何？以2011年為例，長實及和記黃埔共在內地成房子信用貸款利率缺錢急用哪裡借錢功競得5塊土地，面積約65.54萬平方米，平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報顯示，公司當前土地儲備約1022萬平方米，大部分通過與長江實業共同持有，在內地的平均土地成本為1980元/平方米。

  李嘉誠對風險極度謹慎，他的經典言論是"用90%的時間考慮失敗"。同時，他也是跨越周期的投資高手，采取多元化的穩健策略，低買高賣。隨著"長和系"近兩年來大手筆投資歐洲，近期又在內地頻繁拋物業套現，無不體現瞭李嘉誠"不把雞蛋放在一個籃子裡"的思路。在一些也內人士看來，李嘉誠的出手，讓當前的樓市彌漫瞭一些危險氣息，或許暗示瞭國內樓市已經見頂。

  頻頻出售低回報資產鶯歌區房屋貸款率利試算

  "相比之下，投資海外的資金要小於國內，且國內競爭十分激烈，而國外還沒這麼充分。而從未來的投資回報率看，歐洲的機會更多。"郭子威稱。

李嘉誠拋410億港元物業 或暗示國內樓市見頂

  中國房地產數據研究院執行院長陳晟接受記者采訪時表示，長和系追求的是資產絕對值最大化，李嘉誠的選擇是全球性的，或認為當前經歷瞭經濟危機的歐洲國傢機會更好。

  在近年來大舉進軍內地市場的港資財團中，李嘉誠旗下的"長和系"一直處於領先地位，尤以商業地產最為出色。但《每日經濟新聞》從各方獲得的消息顯示，李嘉誠對自身投資結構進行調整，比如看淡物業持有的信號比較明確。

  記者梳理財報發現，在2008年、2009年年報中，長江實業的董事會均明確表達瞭加強土儲的願望。2010年初，李嘉誠更是公開表示，長江實業土地儲備足夠未來5至6年使用，由於平均成本較低，加上負債低和備用資金充裕，可動用不少於500億港元進行投資。

  拋內地物業轉戰歐洲

  值得註意的是，從1991年到2011年的20年間，和記黃埔的平均凈資產收益率超過11%，長江實業的平均凈資產收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率隻能達7%，陸傢嘴寫字樓的租金回報僅約5%。

  財報顯示，2012年在內地，長江實業僅與和記黃埔的合營公司在當年5月份拿下上海青浦區一塊約14.5萬平方米的住宅用地，其他再無拿地動作。而梳理公開資料發現，和記黃埔也僅僅在2012年12月4日，以成交價為2320萬元拿下瞭武漢蔡甸區的一塊地，樓面地價1502元/平方米。

  百佳超市雖然在2012年營業額高達200多億港元，但受制於租金成本高企等多種因素，毛利也僅有2%~3%。這對於追求穩健收益的李嘉誠來說，確實有點不能接受。中房商學院高級研究員韋華偉認為，從地產功能來看，目前商業地產的"遍地開花"正面臨著同質化與過剩的巨大風險。

  "土地市場過熱導致瞭風險形成。"陳晟認為，港資公司的運作模式一般是低位進入，高位拋出。在他看來，李嘉誠的行為對房地產市場有參考和預警的作用。

  在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來，長和系在土地市場上的投入減少，主要在於當前的地價畸高，侵蝕企業未來盈利空間，增大瞭風險。據國土部下屬的土地勘測規劃院發佈的數據顯示，今年第二季度，全國主要監測城市地價總體水平為3226元/平方米，環比增速為1.62%，已連續五個季度加速上升。

  此外，"長和系"也不再像之前那樣對土地儲備頻頻表態。在2012年年報中，長江實業僅僅隻是表示 "中央政府調控將主導房地產市場持續發展，集團將繼續推動內地業務長期持續增長，如期推展各項發展項目，予以配合"。2013年中報則沒有提及土地市場的策略。

  伴隨著近幾年來商業地產對於業績增長的貢獻越來越緩慢，李嘉誠敏銳地將低回報的資產出售套現，轉投高回報率的資產。記者梳理近幾年來長江實業的財報發現，物業租賃業務的營業額一直處於不斷擴大態勢。2011年、2012年長江實業自身的物業出租營業額分別為13.77億港元、18.67億港元。長江實業2013年中報表顯示，這一部分的營業額為10.02億港元。

  不過，相比之下的收益增長則日漸緩慢。在長江實業財報"營業額及業務收益"一欄中，2012年長江實業集團及子公司、合營公司的"物業租務"總額達19.78億港元，相比2011年同比增長達16.48%，然而在2013年前6個月，這一比例下降至8.24%。

  據不完全統計，從2010年至今，長和系在海外市場投入的收購資金已經接近1500億港元。長江實業財報顯示，2010年4.2%的負債率是近幾年的最低點；此前的2008年、2009年分別為16.5%、9.5%；而伴隨著歐洲的大手筆收購，長江實業的負債率從2011年開始攀升，2011年、2012年分別為7.6%、7.3%。

  盡管當前內地土地市場異常火熱，地王頻頻出現，樓市也持續升溫。但薛炯文認為，以5年為界線的話，目前的房價已經處於"頭頂"區域。

  此前，"長和系"曾有過多次將低回報的資產出售套現的情況。最典型的是2008年全球金融危機前後，在幾個月內數次戰略性售出其上海物業：2008年5月，李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位於上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業；年底，和記黃埔又拋售瞭9棟禦翠園商業別墅，同樣遠低於之前同類產品售價。

  土地市場投入驟減

  除瞭上述商業地產項目準備套現外，"長和系"近些年來在土地市場上的變化也引發瞭業內的關註。回顧"長和系"在內地十餘年的發展路徑，可以發現幾乎從未偏離其 "低價拿地、長線操作"的策略。2011年以前每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩定，但2012年至今，"長和系"在土地市場上卻鮮有動作。

  "長和系"旗下的地產項目，最近"套現"動作不斷。據瞭解，長江實業即將在北京推出新一期別墅產品"譽天下？瑞景花苑"，較之前一期可能漲價30%至50%。長江實業董事郭子威表示，這也是該項目的最後一期。之前，長實已借助該項目的銷售套現約70億元。而和記黃埔在日前公佈瞭其位於南京的首個項目案名為"漣城"。和黃方面稱，該項目是精裝高層加別墅，800萬元起。

  對於上述瑞景花苑的定價，長江實業董事郭子威明確表示是目前市場行情的正常反應，且否認撤資，並強調不會退出內地市場。但他同時也表示，公司出於穩健的投資考慮，隻是不把雞蛋都放在一個籃子裡，"國內外的投資機會同樣都在關註，隻是目前到歐洲投資的機會更多。"

  李嘉誠的每一次動作都會引來業內的廣泛關註。最近有消息稱，"長和系"相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸傢嘴東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。

  有媒體報道稱，李嘉誠2013年上半年未在內地投資一分錢。長江實業2013年中報也顯示，今年上半年該公司在內地市場上並沒有一塊土地入賬。在香港，長江實業最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年，長江實業未在香港拍得任何地塊。

  早在亞洲金融危機之前，投資型物業給長江實業帶來的貢獻並不明顯。資料顯示，1997年物業銷售占長江實業銷售收入的79.88%，占經常性利潤的84.61%。而在1998年，長江實業加大瞭對投資型物業的開發，當年的固定資產較1997年猛增423%。

  在近日地王頻頻再現的時候，"長和系"在土地市場上的"消失"，也不得不讓人們警惕，甚至引發瞭輿論對長和系市場"撤資"的疑慮。"長和系"對於當前樓市的判斷，通過郭子威最近對媒體的表態多少可以看出一些端倪。對於連續缺席符合長實定位的北京農展館地塊、上海徐傢匯中心項目、杭州華傢池等地塊拍賣現場，郭子威坦言"市場競爭激烈"。

  盡管在業內人士看來，低價買入土地之後的 "長線操作"、"緩慢開發"，坐等地塊升值，是長和系的典型特征。不過，基於李嘉誠的慣用策略，長和系上述舉動難免不引人遐想。"長和系的商業邏輯就是低買高賣。"接受《每日經濟新聞》采訪時，睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文直言。

  每經記者 吳文坤 尚希 王傑發自北京

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/07382419507.shtml

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